Comptable pour l'immobilier

Au Québec, l'immobilier locatif se gère une porte à la fois : plex et multilogements à Montréal, Québec ou Gatineau, locaux commerciaux, projets de conversion, hébergement touristique. Chaque immeuble a son propre dossier : loyers, dépenses courantes ou capitalisables, hypothèque, droits de mutation, rénovations. Ajoutez la déduction pour amortissement (DPA), la récupération à la revente, la règle des reventes précipitées et un traitement TPS/TVQ qui change selon l'usage (résidentiel de longue durée exonéré, commercial et court terme taxables), et la tenue de livres devient vite un métier en soi.

Trouvez le comptable idéal pour votre portefeuille immobilier : quelqu'un qui suit la rentabilité par porte, structure la détention (en personnel, en société ou en société de gestion) et planifie la revente avant qu'elle arrive. Gratuitement, on vous présente le bon comptable pour ce secteur, autant qu'il le faut, et on reste à vos côtés. Sans engagement.

• Cashflow vs bénéfice imposable : une rénovation majeure se capitalise (DPA, généralement 4 % par année), elle ne se déduit pas d'un coup comme une réparation courante.
• Location résidentielle de longue durée exonérée de TPS/TVQ : aucun crédit de taxes sur les intrants, les taxes payées sur travaux et honoraires gonflent le coût réel de 14,975 %.
• Hébergement court terme : TPS 5 % et TVQ 9,975 % à percevoir au-delà du seuil de petit fournisseur de 30 000 $, plus la taxe sur l'hébergement de 3,5 % et l'enregistrement CITQ.
• Revente en moins de 365 jours : la règle des reventes précipitées impose le profit à 100 % comme revenu d'entreprise, pas comme gain en capital.
• DPA : l'économie d'impôt d'aujourd'hui devient une récupération d'amortissement imposable à la revente; l'arbitrage dépend de votre horizon de détention.
• En société, le revenu de location est généralement un revenu passif : taux d'imposition élevé, et au-delà de 50 000 $ de revenus passifs par année, le plafond de la déduction pour petites entreprises s'érode.
• Financement et refinancement : les prêteurs exigent des états financiers à jour par immeuble; une tenue de livres solide par porte accélère vos acquisitions.

• Déclaration des revenus de location : formulaire T776 au fédéral et TP-128 au Québec pour un particulier; T2 et CO-17 pour une société.
• Relevé 31 (RL-31) à produire et à remettre à chaque locataire résidentiel au plus tard le dernier jour de février.
• TPS/TVQ : loyers commerciaux et hébergement court terme taxables; location résidentielle de longue durée exonérée, sans crédits ni remboursements sur les intrants.
• Hébergement touristique : enregistrement CITQ obligatoire et perception de la taxe sur l'hébergement de 3,5 %.
• Immeuble résidentiel neuf ou converti : autocotisation TPS/TVQ sur la juste valeur marchande à la première location, avec remboursement pour immeuble locatif neuf à évaluer.
• À la vente : calcul du gain en capital, récupération de la DPA, répartition terrain/bâtiment; choix fiscaux 45(2) ou 45(3) lors d'un changement d'usage.
• Suivi des immobilisations par immeuble : coût d'acquisition, droits de mutation, honoraires et rénovations capitalisées.

Devrais-je détenir mes immeubles dans une société? Ça dépend de vos objectifs : protection d'actifs, financement, transmission. Attention : le revenu de location en société est généralement un revenu passif, imposé à un taux élevé, et au-delà de 50 000 $ de revenus passifs par année, le plafond de la déduction pour petites entreprises s'érode. Un comptable du secteur compare les scénarios chiffrés avec vous avant d'incorporer.

La déduction pour amortissement est-elle une bonne idée? Parfois oui, parfois non. La DPA (généralement 4 % par année pour un immeuble) réduit votre impôt aujourd'hui, mais elle est récupérée et imposée à la revente, et elle ne peut pas créer une perte locative pour un particulier. Si vous prévoyez vendre bientôt, l'économie peut se retourner contre vous. C'est exactement l'arbitrage qu'un comptable spécialisé éclaire avec vous.

Combien coûte un comptable pour ce secteur ? Selon le Baromètre Bankeo, fondé sur 1 248 dossiers réels (2024-2026), la médiane pour ce secteur tourne autour de 1 000 $ par année. Le coût varie selon que vous êtes une société incorporée ou un travailleur autonome, le volume et la complexité. Le jumelage Bankeo est gratuit : vous payez votre comptable directement.

Comment changer de comptable quand on a plusieurs immeubles? Plus simplement que vous le pensez. Vos annexes T776 ou TP-128, vos tableaux d'amortissement par immeuble et vos états financiers se transfèrent d'un professionnel à l'autre, et le nouveau comptable reprend le dossier là où il est rendu. Le bon moment : après la saison d'impôts ou avant un refinancement. On vous présente gratuitement un comptable qui connaît le locatif, et on reste à vos côtés pendant la transition.

Comptable local ou à distance pour l'immobilier? Les deux fonctionnent très bien. La tenue de livres par immeuble se fait aisément à distance avec des pièces numérisées et un portail sécurisé. L'essentiel, c'est un comptable qui maîtrise les règles du Québec : relevé 31, droits de mutation, TPS/TVQ selon l'usage. Bankeo vous jumelle d'abord selon la spécialité immobilière, puis selon vos préférences de proximité.

Louer un logement en court terme sur Airbnb change-t-il ma fiscalité? Oui, et pas qu'un peu. L'hébergement touristique exige l'enregistrement à la CITQ, la perception de la taxe sur l'hébergement de 3,5 % et, au-delà du seuil de petit fournisseur de 30 000 $, la TPS et la TVQ. Le passage du long terme au court terme peut aussi constituer un changement d'usage avec des conséquences fiscales à la revente. Un comptable du secteur balise tout ça avant que vous publiiez votre annonce.